這座面積達(dá)25萬平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體，是虹橋商務(wù)區(qū)體量最大的購物中心，也是龍湖集團(tuán)在其戰(zhàn)略重鎮(zhèn)上海落子的首個(gè)商業(yè)旗艦項(xiàng)目。

 

虹橋天街開業(yè)背后，是龍湖集團(tuán)商業(yè)版圖的日益清晰。自2003年第一家商場(chǎng)重慶北城天街開業(yè)以來，龍湖商業(yè)已經(jīng)走過了13個(gè)年頭。

 

2010年以后，龍湖在董事長吳亞軍的堅(jiān)持下逐步推進(jìn)并形成了一套獨(dú)特的持有商業(yè)戰(zhàn)略，商業(yè)體量日益增加：過去5年的投資物業(yè)收入年復(fù)合增長率達(dá)37%，已開業(yè)商場(chǎng)面積年復(fù)合增長率超過36%。

 

龍湖商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠透露，截至2016年，龍湖商業(yè)租金總收入將超過20個(gè)億：“龍湖商業(yè)基本上是自主持有、開發(fā)、運(yùn)營。龍湖一直堅(jiān)持持有策略，也有可能在這個(gè)基礎(chǔ)上增加更多，這樣把商業(yè)盤面做得更大。”

 

龍湖集團(tuán)副總裁宋海林在今年5月曾對(duì)包括經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)在內(nèi)的媒體表示，未來5-10年，龍湖會(huì)把商業(yè)板塊作為集團(tuán)最重要的利潤和價(jià)值增長點(diǎn)來做。

 

不斷投入資金加大運(yùn)營，這是龍湖商業(yè)曾經(jīng)頗受爭(zhēng)議的一點(diǎn)，如今卻成為龍湖轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。吳亞軍今年宣稱，現(xiàn)在的龍湖處于“最舒服的規(guī)模狀態(tài)”，關(guān)注規(guī)模成長的同時(shí)，也關(guān)注到了利潤，同時(shí)也為未來可持續(xù)增長留下了一張船票。

 

截至目前，龍湖集團(tuán)累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)面積已超200萬平方米。而在2017年，龍湖重慶源著天街、杭州濱江天街、蘇州獅山天街、重慶U城天街2期、上海寶山天街將陸續(xù)開業(yè)，到2017年底，龍湖集團(tuán)開業(yè)商場(chǎng)預(yù)計(jì)有25個(gè)左右，開業(yè)總面積增至近250萬平方米。

 

落子上海

 

作為龍湖集團(tuán)重點(diǎn)布局的區(qū)域公司，上海龍湖“重商業(yè)”的發(fā)展目標(biāo)十分明確。

 

上海虹橋天街位于競(jìng)爭(zhēng)激烈的大虹橋商務(wù)區(qū)，如何定位成了關(guān)鍵所在。

 

這便要依靠精準(zhǔn)的客戶調(diào)研。龍湖把過去針對(duì)住宅開發(fā)設(shè)計(jì)的客研系統(tǒng)運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營中，以便詳細(xì)了解城市的商業(yè)布局、客群、人口消費(fèi)習(xí)慣。

 

這在過去多個(gè)已開業(yè)的項(xiàng)目中都有所體現(xiàn)。以2016年開業(yè)的北京大興天街為例，龍湖在客群調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，周邊覆蓋了125萬人口，其中包含四類核心客群，共同點(diǎn)是家庭化消費(fèi)需求旺盛。因此，大興天街把兒童業(yè)態(tài)的比例提升到16.5%，引入3300平方米的奇樂兒萌獸主題樂園、悠游堂、瑞思學(xué)科英語、帕皮科技學(xué)院等品牌，打造了北京南城最全的早教中心。

 

上海虹橋天街同樣如此。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李偉表示，龍湖對(duì)大虹橋周邊客群做了非常深入的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)多的商務(wù)客群在陸續(xù)入住。另外，大概有30萬的居住客群聚集在周邊五公里范圍內(nèi)。

 

“經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些居住客群缺少家庭消費(fèi)的地方，周末他們寧愿開車去七寶等很遠(yuǎn)的地方。”李楠補(bǔ)充說。

 

在此基礎(chǔ)上，虹橋天街的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)不同于其他城市的天街項(xiàng)目：引進(jìn)采用全球首款、上海首個(gè)六原色（6P）激光光源數(shù)字電影放映機(jī)的幸福藍(lán)海國際影城；可定制3D打印禮品、品嘗3D打印美食和體驗(yàn)3D打印技術(shù)的樂塑3D打印體驗(yàn)中心；不同于傳統(tǒng)美食集市，集齊餐飲、潮牌、創(chuàng)意書店、花鋪、手工集市等多種業(yè)態(tài)的城市集市等創(chuàng)新體驗(yàn)品牌，全力打造不囿于尋常的創(chuàng)新體驗(yàn)空間。

 

此外，虹橋天街還有近6000平方米永輝Bravo生活超市、近5000平方米兒童娛樂培訓(xùn)空間，未來還將有iKart純意大利整車進(jìn)口全電動(dòng)卡丁車館、SPAREX水之霸韓式汗蒸館等休閑業(yè)態(tài)。目前，龍湖虹橋天街招商率達(dá)95%。

 

值得一提的是，虹橋天街還引進(jìn)了龍湖正在探索的創(chuàng)新業(yè)務(wù)——聯(lián)合辦公空間。吳亞軍曾在2016半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，年內(nèi)計(jì)劃進(jìn)入長租公寓和聯(lián)合辦公兩個(gè)新領(lǐng)域：“可能會(huì)在3年以內(nèi)，做到300處長租公寓，20個(gè)聯(lián)合辦公空間項(xiàng)目，目前已經(jīng)開始運(yùn)作，布局主要是在一線和二線城市的核心地段。”上海首家一展空間將于12月下旬在虹橋天街內(nèi)亮相。

 

除了虹橋天街，龍湖未來會(huì)在上海布局更多的天街項(xiàng)目。上海龍湖商業(yè)總經(jīng)理金偉透露，到2017年12月寶山天街將開業(yè)，另外在閔行區(qū)顓橋、馬橋等區(qū)域會(huì)陸續(xù)推出天街系列商業(yè)項(xiàng)目。

 

李楠強(qiáng)調(diào)，華東是龍湖商業(yè)重要的發(fā)展區(qū)域，明年即將開業(yè)的5個(gè)項(xiàng)目有三個(gè)位于華東地區(qū)，上海則是重中之重，未來上海可能有7家甚至10家天街項(xiàng)目，“我一點(diǎn)也不擔(dān)心過多，隨著城市發(fā)展，城市圈擴(kuò)大，實(shí)際上商場(chǎng)還是有很多機(jī)會(huì)。”

 

利潤增長點(diǎn)

 

上海虹橋天街是龍湖集團(tuán)的第20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。按照規(guī)劃，到2017年底，龍湖集團(tuán)開業(yè)商場(chǎng)將達(dá)到25個(gè)左右，開業(yè)總面積增至近250萬平方米。

 

快速發(fā)展背后，是清晰的商業(yè)戰(zhàn)略：龍湖每年以集團(tuán)年銷售回款約10%用作商業(yè)投資，每年開業(yè)新商場(chǎng)3個(gè)左右，并以“天街”為主品牌，聚焦一線及主流二線城市的交通節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)布局。李楠透露，下一步已確定的新進(jìn)城市是武漢、天津和蘇州。

 

很顯然，龍湖希冀商業(yè)板塊成長為利潤增長極。近年來其商業(yè)的收入表現(xiàn)也符合期望，2016年預(yù)計(jì)完成租金收入20億元，2017年大概在25億至30億之間，到2020年，集團(tuán)的目標(biāo)租金收益是50億元。

 

商業(yè)板塊已然成了龍湖內(nèi)部增長最快的一大業(yè)務(wù)。其2016年半年報(bào)顯示，上半年物業(yè)投資收入8.8億元，增長了34%；投資物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了468億元，按成本計(jì)的投資物業(yè)資產(chǎn)金額為267億元，增值了200億元以上，增值率75%。

 

龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉曾表示，龍湖開發(fā)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)抓住了至少三個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：一是資金成本必須保持在6%以下，所以龍湖一直致力于降低資金成本、拉長賬期；二是要擁有很強(qiáng)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，“龍湖商業(yè)擁有一支超過十年運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營數(shù)據(jù)上出租率也保持在高位水平，租金增長、客流、投資回報(bào)也非常健康”；另一個(gè)關(guān)鍵因素是，龍湖商業(yè)基本上布局在已經(jīng)圈定的高能級(jí)一線城市和領(lǐng)先的二線城市的相對(duì)核心地段，基本上是地鐵上蓋投資物業(yè)。